Лишившиеся жилья законопослушные собственники смогут получить соразмерную компенсацию.

Добросовестными приобретателями Гражданский кодекс РФ признает владельцев, не знавших и даже не предполагающих о незаконности сделки купли-продажи. Несмотря на это, у них могут изъять спорную собственность, предложив фактически потерпевшим самим искать продавца (чаще всего мошенника) и требовать с него возмещения причиненного ущерба.

Европейский образец

Нередко инициатором отъема, в том числе единственного жилья, выступает государство. Так, Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы предъявил иск собственникам квартиры на Нагатинской набережной Наталье Кирилловой и Андрею Медведеву. Недвижимость была куплена у некого Дмитрия Колесникова, Росреестр зарегистрировал сделку. Позже выяснилось, что легальный собственник умер еще в 1997 году, не оставив наследников. Такое имущество считается вымороченным и должно было перейти в собственность города, но чиновники о нем в течение 13 лет не вспоминали. Потом появился самозваный наследник, права которого подтвердил районный суд. Найти его и Дмитрия Колесникова не удалось, тогда как, решив вернуть потерянную недвижимость, власти решили отобрать ее у добросовестного приобретателя. Российские служители Фемиды сочли требования мэрии обоснованными.

Такую практику поддерживал и Верховный суд России: «В случае распоряжения имуществом неуполномоченным лицом помимо воли собственника, он вправе требовать устранения нарушения его прав вне зависимости от добросовестности приобретателя», – констатировала высшая инстанция в 2015 году.

В свою очередь, Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) возложил всю ответственность за «дефекты» сделок на власти: городские «спали» в течение 13 лет, а Росреестр зарегистрировал переход собственности: «Заявителя лишили права собственности без компенсации или предоставления замены жилья от государства. Власти не смогли обеспечить справедливый баланс между требованиями общественного интереса с одной стороны и правом заявителя на мирное пользование своим имуществом – с другой», – отмечается в решении Европейского суда (АПИ писало о нем – Добросовестный покупатель – евростандарт).

В спорном положении оказался и Роман Стрекалев, в 2002 году купивший квартиру в Москве у гражданина К., который оказался мошенником. Квартиру же он заполучил путем обмена с умершими еще в начале 90-х годов легальными владельцами недвижимости, которые из-за оплошности чиновников официально числились живыми. Московские суды удовлетворили иск прокурора об изъятии собственности в пользу столичной мэрии. Тогда как Европейский суд не смог получить от российских властей внятного объяснения, почему подделку документов не обнаружили при рассмотрении заявления мошенника об обмене и последующей приватизации.

Нельзя и можно

Принятые в Страсбурге решения привели к изменению отечественной практики рассмотрения подобных споров. Так, Санкт-Петербургский городской суд отклонил иск администрации Выборгского района о признании купленной Людмилой Лобаревой квартиры вымороченным имуществом. Выяснилось, что ранее по подложным документам жилье было получено некой Еленой Мухиной, но ни нотариус, ни регистрирующие органы не усмотрели нарушений. Служители Фемиды пришли к выводу, что добросовестный приобретатель не может проверить всю историю перехода прав на недвижимость, тогда как, регистрируя сделку, государство подтверждает ее законность. «Поэтому отказ в истребовании жилого помещения от гражданина, который приобрел его возмездно, по иску публично-правового образования не может быть признан несовместимым с конституционным принципом справедливости», – заключил суд.

Более того, отчитываясь об исполнении решения ЕСПЧ, мэрия Москвы, на территории которой и были выявлены все нарушения, заявила о принятых мерах «по соблюдению принципа разумности и пропорциональности вмешательства в имущественные права лиц, жилые помещения которых подлежат на основании решения суда истребованию как незаконно выбывшие из городской собственности». В чем заключаются такие меры, в утвержденном Министерством юстиции РФ докладе о результатах мониторинга правоприменения не уточняли. Тогда как на практике чиновники Департамента городского имущества Москвы продолжают предъявлять иски. В частности, Верховный суд России, рассмотрев иск против Татьяны Чугуновой, возложил на истца обязанность доказывать нарушения в действиях приобретателя недвижимости. После пересмотра дела Московский городской суд подтвердил добросовестность приобретателя и отклонил иск города.

Для предупреждения таких споров Правительство России предложило закрепить в Гражданском кодексе РФ запрет на изъятие жилья у добросовестных приобретателей в интересах государственных и муниципальных органов. Эксперты Общественной палаты России в целом поддержали идею, но признали предложенный способ решения проблемы неэффективным: «Совершенствование правовых механизмов защиты прав добросовестных приобретателей необходимо начинать с создания условий, обеспечивающих достоверность содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений. Важной составляющей таких механизмов должна стать неотвратимая уголовная ответственность лиц, совершивших повлекшие выбытие из публичной собственности недвижимого имущества преступления. В том числе причастных к такому выбытию чиновников разного уровня, а также ответственность должностных лиц органов по государственной регистрации, халатно относившихся к проверке вносимых в реестр сведений и допустивших включение недостоверных сведений в ЕГРН», – отмечается в заключении. В июле этого года законопроект был одобрен в первом чтении, но дальнейшая перспектива его принятия пока остается туманной.

Конституционный стандарт

В июне 2017 года вопрос законности фактической экспроприации утерянной жилой недвижимости рассмотрел Конституционный суд России. Поводом стало заявление Александра Дубовца, купившего квартиру в Москве. Как и в ситуации Натальи Кирилловой, прежний собственник умер в 1994 году, не оставив наследников, также 13 лет столичные чиновники о ней не вспоминали, после чего мошенники прибрали ее по подложным документам и через посредников перепродали законопослушному гражданину. Сами аферисты были изобличены в этом и десятках других преступлениях и осуждены. Однако Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы, проходивший по уголовному делу как потерпевший, не стал требовать возмещения причиненного ущерба с отправившихся в колонии преступников, а предъявил иск добросовестным приобретателям.

В ходе слушания дела выяснился масштаб проблемы – только в Общественную палату России ежегодно обращается в среднем более двухсот граждан, оказавшихся в схожем положении. В большинстве случаев причиной таких споров являются ошибки, допущенные при приватизации жилья в начале 90-х годов прошлого века.

Конституционный суд России пришел к выводу, что уполномоченные органы обязаны своевременно предпринимать меры по оформлению прав на выморочные жилые помещения. В противном случае они не вправе истребовать такое имущество у гражданина, который покупал недвижимость, не зная о подлоге и полагаясь на данные ЕГРН. «Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей и тем самым – нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище», – отмечается в постановлении высшей инстанции (АПИ подробно писало о нем – Выморочные квартиры).

Служители Фемиды на местах подчинились выводам Конституционного суда России – за два года со ссылкой на него было рассмотрено более трехсот дел. В практику вошел и отказ в исках Департамента городского имущества Москвы. Такое решение, в частности, было принято по спору против семьи Казаченко, в 2015 году купившей однокомнатную квартиру у некого Дзодзиева. Позже было установлено, что мошенники получили права на недвижимость путем подлога документов. Прежний собственник – одинокий пенсионер, фактически исчез еще в 2009 году, позже суд признал его умершим. Чиновникам это было известно, но в течение почти семи лет они не предпринимали никаких действий для защиты прав города на вымороченное имущество: «Бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц», – констатировал Московский городской суд.

Государство отвечает

Действующий федеральный закон предусматривает выплату всем потерпевшим от квартирных мошенников специальной компенсации из бюджета. Право на ее получение имеют лишившиеся единственного пригодного для постоянного проживания помещения добросовестные приобретатели, но только в случае смерти виновного продавца. Кроме того, размер такой компенсации ограничен суммой в миллион рублей, что в большинстве случаев несоразмерно стоимости утерянного имущества и недостаточно для приобретения достойного жилья.

Поправки, 2 августа подписанные Президентом России Владимиром Путиным, гарантируют потерпевшим полное возмещение ущерба. Единовременная компенсация за счет федеральной казны выплачивается, если по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам он не смог взыскать возмещение по вступившему в силу судебному решению с виновного в течение шести месяцев. Выплатив возмещение лишившемуся единственного жилья собственнику, государство получает право в дальнейшем вести работу по взысканию ущерба с его причинителей (мошенников или иных лиц).

Новый закон вступит в силу с 1 января 2020 года. В то же время воспользоваться им смогут все граждане, квартиры или иная жилая недвижимость которых была изъята в прежние годы государственными или муниципальными властями. Для получения компенсации таким бывшим собственникам предлагается до конца 2022 года подать новый иск против соответствующих органов власти.

При этом в Министерстве экономического развития РФ, подготовившем проект принятого закона, не смогли сделать даже прогнозные расчеты о возможных объемах выплат за счет казны. Более того, изначально чиновники предлагали опять же ограничить компенсацию суммой в один миллион рублей. Критикуя такой подход, в Общественной палате России сослались на позицию главы государства: по мнению Владимира Путина, право лишившегося жилья гражданина обратиться с регрессным иском к виновнику не имеет никакой перспективы решения: «Человека просто загоняют по этим самым судебным инстанциям. Поэтому это не решение проблемы, это профанация. Если речь идет действительно о добросовестном приобретателе, а проблемы возникли из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, то добросовестный приобретатель должен быть освобожден от любых проблем, которые с этим связаны. Государство допустило ошибку – и государство обязано эту ошибку решать самостоятельно», – заявил Президент России.

Справка

По данным Росреестра, ежемесячно регистрируются почти миллион сделок и прав на жилые помещения.

Мнения

Ольга Назарчук, адвокат компании «ФБК Legal»

Новый федеральный закон стал следствием признания неконституционной сложившейся правоприменительной практики, когда выплата возмещения добросовестному приобретателю ставилась в зависимость от вины государственных органов.

Существующая компенсация в размере одного миллиона рублей представляла собой не юридическую ответственность государства за недобросовестные действия регистрирующих органов. Фактически государство выступало в защиту социальных интересов собственников жилых помещений.

В свою очередь, внесенные изменения направлены на возмещение пострадавшим от утраты недвижимости реальных убытков вне зависимости от вины государственного органа при исполнении регистрационных действий, без установленного ранее лимита по сумме компенсации и в более ускоренном режиме. Такая выплата не зависит от того, в чью пользу отчуждена недвижимость, – истребована государством или частными лицами. Правда, для получения возмещения необходимо будет получить два судебных решения – об истребовании жилья у добросовестного приобретателя и о присуждении ему соответствующей компенсации. При этом ее размер будет определяться судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо в размере кадастровой стоимости жилого помещения.

Алсу Мухаметдинова, адвокатское бюро «Прайм Эдвайс»

Принятый закон направлен на защиту прав добросовестных приобретателей жилых помещений. В данном случае речь идет о гражданах, которые, не будучи осведомленными о «проблемности» изъятого у них впоследствии имущества, купили или приобрели безвозмездно квартиру, комнату или дом у лица, не имевшего права его отчуждать. Право на получение единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации возникает в тех случаях, когда имеется неисполненное судебное решение о взыскании убытков с лица, по вине которого добросовестный приобретатель лишился жилья.

Компенсация не выплачивается автоматически, для ее получения необходимо обратиться в суд с еще одним иском, но уже к Российской Федерации. При этом не важно, в чью пользу было истребовано жилое помещение, – государства или иных лиц.

В случае утраты добросовестным приобретателем жилого помещения по вине Росреестра причиненные убытки возмещаются в полном объеме за счет государственной казны в соответствии с судебным решением. Пострадавшее лицо вправе обратиться с иском, ответчиком по которому будет выступать Российская Федерация. Основанием для присуждения выплаты убытков является факт ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий.

Тамаз Мстоян, руководитель практики в области недвижимости и строительства Адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры»

Новый закон можно назвать неожиданным с точки зрения содержания норм, но необходимым и приятным для граждан. У добросовестных приобретателей, квартиры которых были истребованы, появится реальная возможность получить всю стоимость утраченной собственности. Ранее компенсация не могла превышать миллиона рублей и в большинстве случаев не позволяла восполнить в полном объеме потери граждан.

Также предусмотрена специальная норма, которая касается случаев истребования квартир в собственность государства. В этих случаях Закон будет иметь обратную силу в течение 3 лет со дня вступления в силу, то есть те добросовестные приобретатели, которые ранее лишились квартир, смогут обратиться в суд с исковым заявлением о выплате компенсации в период с 1 января 2020 года до конца 2022 года.

Закон однозначно обозначил разграничение между основаниями для компенсации и ответственностью Росреестра. В случае незаконности действий или ненадлежащего исполнения Росреестром своих полномочий, которые привели к утрате жилья, компенсация не выплачивается, но собственник вправе предъявить иск о возмещении убытков. В рамках такого спора ему придется доказывать, что они были причинены именно незаконными действиями (ненадлежащим исполнением своих полномочий) регистрирующего органа.

АПИ (Агентство правовой информации)